首爾房價上漲時跟著變動的事

📈價格訊號#

兩個指標指向同一方向

韓國不動產院週調查顯示，8月第五週（截至8月31日）首爾公寓買賣價格較前一週上漲0.22%，首爾全租價格也上漲0.21%。依民間指標不動產R114的統計，8月一個月首爾公寓價格上漲0.55%。全國方面，4月到7月漲幅持續擴大，8月首度收斂。上漲方向相同，但速度開始改變，這是本圖的出發點。

🏦貸款管制#

先收緊資金水龍頭

政府最先動用的工具是貸款。金融委員會在2026年4月1日發布的《26年度家庭負債管理方案》中，把今年家庭貸款成長率目標訂為1.5%。這低於去年的實際成長1.7%，也不到名目成長率預測值的一半。政策性貸款比重從30%降到20%，多屋族在首都圈與管制地區持有的公寓，其抵押貸款原則上不再允許展延。

LTV從70%降到40%#

管制地區擴大後LTV降至40%

隨著6月30日新增指定管制地區，自7月1日起該地區房屋抵押貸款的LTV從70%降到40%。多屋族在首都圈任何地方的LTV都是0%。取得1億韓元以上信用貸款的人，一年內不能在管制地區買房。首購與政策性房貸仍保有放寬到60%至70%的比例。

基準利率3.00%#

利率在管制之外另外推高成本

韓國銀行基準利率7月16日升至2.75%，8月27日升至3.00%，連續兩個月調升。壓力DSR第三階段自2025年7月起實施，計算貸款額度時已經假設了更高的利率。管制壓低額度，利率推高利息，買同一間房的每月負擔從兩個方向同時加重。

🔑租賃#

全租轉為月租

買不起房的需求被推向租屋市場。國會對韓國不動產院資料的分析顯示，2026年6月首爾公寓租賃契約中，包含附押金月租在內的月租比重為55.4%。一年前的6月為43.5%。全國非公寓住宅有78.8%是月租。隨著管制地區連全租貸款也受限，靠全租撐下去的路也越來越窄。

全租價格上漲0.21%#

全租價格也一起上漲

同一週，首爾公寓全租價格上漲0.21%。全租物件轉為月租後，剩下的全租變得稀少。全租押金上漲，換算成月租的金額也跟著上漲。在買不起房的人湧入的市場裡，價格就是這樣被推高的。

🏗️供給#

現在可入住的房子變少，開工增加

根據國土交通部7月住宅統計，首爾1月到7月竣工（入住）量為20,916戶，比去年同期的36,904戶減少43.3%。同期開工19,507戶，增加44.4%；許可28,634戶，增加6.1%。這個時間差造成的空檔，撐住了今明兩年的租屋市場壓力。

兩到三年#

開工就是未來的入住

公寓從開工到入住通常需要兩到三年。因此今年開工增加壓不住今年的房價，而今年入住減少會立刻擠壓租屋市場。政策談到供給時，必須分清說的是哪個時間點的供給，原因就在這裡。

🎒年輕家庭#

衝擊最先抵達的地方

當貸款額度收緊與月租上漲同時出現，最先被壓垮的是存款少、收入低的家庭。年輕的單人家庭就是典型。買第一間房，需要為降低的LTV多準備現金。買不了房，就得在月租比重過半的市場裡每月流出現金。

首購#

第一間房的門檻

首購仍保有放寬後的LTV，但在總量目標被限制在1.5%的年份，銀行會挑選放款對象。收入越低，在DSR計算中額度越先被削減。即使政策把無自有住宅的實際需求列為例外，關鍵在於這個例外能否在銀行櫃檯變成真正的貸款。

月租比重55.4%#

月租每個月都要付

全租雖然綁住一大筆錢，但錢會回來；月租每月付出，一去不回。在月租比重一年內上升近12個百分點的市場裡，年輕家庭的居住成本不是累積成資產，而是累積成支出。這個差別一路影響到儲蓄、結婚與生育的決定。這也是政策把青年住宅問題分開處理的原因。

🗳️政治#

帳單寄到支持度上

韓國蓋洛普9月第一週調查（1日至3日）顯示，總統施政正面評價為40%，負面評價為51%，正面評價為就任以來最低，負面評價為最高。負面評價理由第一名是不動產政策，占23%。在正面評價理由中，不動產政策也占6%。同一項政策，在一方是支持的理由，在另一方是反對的理由。

回饋#

支持度引來下一項政策

支持度一下滑，政府就會再次觸動上述四個軸中的一個。4月的管理方案、6月的管制地區擴大、8月的升息，每隔兩個月接連出現，就是這個順序。下一步是貸款、稅收還是供給，要看公布才知道。但不論哪一種，都會回到本圖的某一格。這就是循環閉合的地方。