ソウルの住宅価格が上がると連動して動くもの

📈価格シグナル#

2つの指標が同じ方向を指す

韓国不動産院の週間調査では、8月第5週（8月31日基準）のソウルのマンション売買価格は前週比0.22%上がり、ソウルのチョンセ価格も0.21%上がった。民間指標である不動産R114の集計では、8月の1か月間にソウルのマンション価格は0.55%上がった。全国では4月から7月まで上げ幅が拡大した後、8月に初めて縮小した。上昇の方向は同じだが、速度が変わり始めたことがこのマップの出発点だ。

🏦融資規制#

まず資金の蛇口を締める

政府が真っ先に使う手段は融資だ。金融委員会は2026年4月1日の「26年度家計債務管理方案」で、今年の家計向け融資の伸び率目標を1.5%に設定した。昨年の実績1.7%より低く、名目成長率見通しの半分にも届かない。政策融資の比率は30%から20%に下げ、多住宅保有者が首都圏と規制地域に持つマンションの担保ローンは、満期延長を原則として認めないことにした。

LTV70%から40%へ#

規制地域が広がるとLTVは40%に下がる

6月30日に規制地域が追加指定され、7月1日から該当地域の住宅担保ローンのLTVは70%から40%に引き下げられた。多住宅保有者は首都圏のどこでもLTV0%だ。1億ウォンを超える信用ローンを受けた人は、1年間、規制地域で住宅を買えない。初めての住宅購入と政策モーゲージには、60%から70%まで緩和された比率が残っている。

政策金利3.00%#

金利は規制とは別にコストを押し上げる

韓国銀行の政策金利は7月16日に2.75%、8月27日に3.00%と2か月連続で上がった。ストレスDSRの第3段階は2025年7月から施行されており、融資限度額を計算する際にはすでに高めの金利を想定している。規制が限度額を削り、金利が利息を押し上げるので、同じ家を買うための毎月の負担は2つの方向から膨らむ。

🔑賃貸#

チョンセが月払い家賃に変わる

家を買えない需要は賃貸市場に押し出される。韓国不動産院の資料を国会で分析した結果、2026年6月のソウルのマンション賃貸契約のうち、保証金付き月払いを含む月払い家賃の比率は55.4%だった。1年前の6月は43.5%だった。全国のマンション以外の住宅では78.8%が月払い家賃だ。規制地域ではチョンセ向け融資まで制限され、チョンセで持ちこたえる道も狭まる。

チョンセ価格0.21%#

チョンセ価格も一緒に上がる

同じ週、ソウルのマンションのチョンセ価格は0.21%上がった。チョンセ物件が月払い家賃に移ると、残ったチョンセは希少になる。チョンセ保証金が上がれば、月払いに換算した家賃も上がる。売買価格を負担できない人が集まる市場で、価格が上がる構造だ。

🏗️供給#

今入居できる住宅は減り、着工は増えた

国土交通部の7月の住宅統計によると、ソウルの1月から7月までの竣工（入居）戸数は20,916戸で、前年同期の36,904戸より43.3%減った。同じ期間の着工は19,507戸で44.4%増え、許認可は28,634戸で6.1%増えた。この時間差が生んだ空白が、今年と来年の賃貸市場への圧力を支えている。

2年から3年#

着工は未来の入居だ

着工したマンションが入居に至るまでには、通常2年から3年かかる。だから今年の着工増加は今年の住宅価格を抑えられないが、今年の入居減少は賃貸市場をすぐに締めつける。政策が供給を語るとき、どの時点の供給なのかを分けて聞く必要があるのはそのためだ。

🎒若年世帯#

衝撃が最初に届くところ

融資の限度が厳しくなり月払い家賃が上がるのが同時に起きると、最初に押しつぶされるのは貯蓄が少なく所得の低い世帯だ。若年の単身世帯がその典型だ。初めての家を買うには、下がったLTVの分だけ現金がさらに必要になる。家を買えなければ、月払い家賃が半分を超えた市場で毎月現金が出ていく。

初めての住宅購入#

最初の家を手に入れる敷居

初めての住宅購入には緩和されたLTVが残っているが、総量目標が1.5%に抑えられた年には、銀行は貸す相手を選ぶ。所得が少ないほど、DSRの計算で限度額が先に削られる。政策が無住宅の実需を例外としても、銀行の窓口でその例外が実際の融資につながるかどうかが分かれ目だ。

月払い家賃の比率55.4%#

月払い家賃は毎月請求される

チョンセはまとまった資金が拘束されても戻ってくるが、月払い家賃は毎月出ていき戻ってこない。月払い家賃の比率が1年で12ポイント近く上がった市場では、若年世帯の住居費は資産ではなく支出として積み上がる。この違いは貯蓄や結婚、出産の決定にまで及ぶ。政策が若者の住まいを別枠で扱う理由だ。

🗳️政治#

支持率に請求書が届く

韓国ギャラップの9月第1週の調査（1日から3日）では、大統領の職務に対する肯定評価は40%、否定評価は51%で、就任後で肯定率は最低、否定率は最高だった。否定評価の理由の1位は不動産政策の23%だった。肯定評価の理由にも不動産政策が6%で残っている。同じ政策が、一方では支持の理由になり、もう一方では反対の理由になる。

フィードバック#

支持率が次の政策を呼ぶ

支持率が下がると、政府は再び上の4つの軸のどれかに手をつける。4月の管理方案、6月の規制地域拡大、8月の利上げが2か月おきに続いたのがその順序だ。次の措置が融資なのか税なのか供給なのかは、発表を見なければわからない。しかしどれであっても、このマップのどこかのマスに戻ってくる。循環が閉じる場所だ。