¿Qué cambia cuando suben los precios de la vivienda en Seúl?

📈Señales de los precios#

Dos indicadores apuntan en la misma dirección

En la encuesta semanal de Korea Real Estate Board correspondiente a la quinta semana de agosto (con datos al 31 de agosto), los precios de venta de los apartamentos en Seúl subieron un 0.22% respecto a la semana anterior, y los precios del jeonse en Seúl subieron un 0.21%. Según el indicador privado R114, los precios de los apartamentos en Seúl aumentaron un 0.55% durante agosto. En todo el país, las subidas mensuales fueron cada vez mayores de abril a julio y se moderaron por primera vez en agosto. La dirección es la misma, pero el ritmo ha empezado a cambiar, y ahí comienza este mapa.

🏦Normas de crédito#

Primero se cierra el grifo del crédito

El crédito es la primera herramienta a la que recurre el Gobierno. En su Plan de Gestión de la Deuda de los Hogares de 2026, del 1 de abril de 2026, la Comisión de Servicios Financieros fijó en el 1.5% el objetivo de crecimiento del crédito a los hogares para este año. Es inferior al 1.7% registrado el año pasado y representa menos de la mitad del crecimiento nominal previsto. Redujo del 30% al 20% la proporción de préstamos de programas públicos y, en principio, bloqueó las prórrogas del vencimiento de las hipotecas sobre apartamentos que los propietarios de varias viviendas poseen en la región de la capital y en las zonas reguladas.

LTV del 70% al 40%#

La ampliación de las zonas reguladas reduce el LTV al 40%

Tras la designación de más zonas reguladas el 30 de junio, el LTV de las hipotecas en esas zonas bajó del 70% al 40% a partir del 1 de julio. Para los propietarios de varias viviendas, el LTV es del 0% en toda la región de la capital. Quien contrate un préstamo personal superior a 100 millones de wones no puede comprar una vivienda en una zona regulada durante un año. Los compradores de su primera vivienda y las hipotecas de programas públicos mantienen porcentajes más favorables, del 60% al 70%.

Tipo de referencia del 3.00%#

Los tipos elevan los costes, además de las normas

El tipo de interés de referencia del Banco de Corea subió dos meses seguidos, hasta el 2.75% el 16 de julio y el 3.00% el 27 de agosto. La fase 3 del DSR de estrés está en vigor desde julio de 2025, por lo que los límites de los préstamos ya se calculan con un tipo de interés supuesto más alto. Las normas reducen el importe máximo y los tipos elevan los intereses, de modo que el coste mensual de comprar la misma vivienda aumenta por dos vías.

🔑Alquileres#

El jeonse se convierte en alquiler mensual

La demanda que no puede comprar se ve empujada al mercado del alquiler. Un análisis de datos de Korea Real Estate Board realizado en la Asamblea Nacional constató que, en junio de 2026, el alquiler mensual, incluido el alquiler mensual con depósito, representaba el 55.4% de los contratos de alquiler de apartamentos en Seúl. Un año antes, en junio, era el 43.5%. En las viviendas que no son apartamentos, el alquiler mensual representa el 78.8% en todo el país. Como los préstamos para jeonse también están restringidos en las zonas reguladas, se estrecha asimismo la posibilidad de aguantar mediante el jeonse.

El jeonse sube un 0.21%#

Los precios del jeonse también aumentan

En la misma semana, los precios del jeonse de apartamentos en Seúl subieron un 0.21%. Cuando la oferta de jeonse pasa al alquiler mensual, las viviendas que siguen en jeonse escasean. Cuando aumentan los depósitos del jeonse, también sube el alquiler mensual al que se convierten. Los precios aumentan en un mercado al que acuden cada vez más personas que no pueden permitirse comprar.

🏗️Oferta#

Menos viviendas disponibles ahora, más obras iniciadas

Según las estadísticas de vivienda de julio del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, las viviendas terminadas (listas para entrar a vivir) en Seúl entre enero y julio fueron 20,916, un 43.3% menos que las 36,904 del mismo periodo del año anterior. En ese mismo periodo se inició la construcción de 19,507 viviendas, un 44.4% más, y se concedieron permisos para 28,634, un 6.1% más. La brecha que crea este desfase temporal mantiene la presión sobre los alquileres este año y el próximo.

De dos a tres años#

Las obras de hoy son las viviendas disponibles de mañana

Un apartamento suele tardar entre dos y tres años en pasar del inicio de la construcción a estar listo para entrar a vivir. Por eso, el aumento de las obras iniciadas este año no puede contener los precios de este año, mientras que la caída de las viviendas listas para ocupar este año presiona de inmediato el mercado del alquiler. De ahí que, cuando las medidas del Gobierno hablan de oferta, tengas que preguntarte a qué momento corresponde esa oferta.

🎒Hogares jóvenes#

Donde primero golpea el impacto

Cuando coinciden límites de crédito más estrictos y alquileres mensuales más altos, los primeros hogares en verse presionados son los que tienen pocos ahorros e ingresos bajos. Los hogares unipersonales de jóvenes son el caso típico. Comprar una primera vivienda exige más dinero propio para compensar el menor LTV. Quienes no pueden comprar pierden dinero cada mes en un mercado donde el alquiler mensual representa más de la mitad de los contratos.

Compradores de su primera vivienda#

La barrera de acceso a la primera vivienda

Las compras de primera vivienda mantienen un LTV más favorable, pero en un año en el que el objetivo global de concesión de crédito se limita al 1.5%, los bancos eligen a quién prestar. Cuanto menores son los ingresos, antes reduce el cálculo del DSR el importe máximo. Aunque las medidas contemplen una excepción para quienes realmente buscan comprar y no tienen vivienda, lo decisivo es si esa excepción se convierte en un préstamo efectivo en la sucursal bancaria.

El alquiler mensual representa el 55.4%#

El alquiler mensual se paga cada mes

El jeonse inmoviliza una suma de dinero que luego se devuelve, mientras que el alquiler mensual sale cada mes y no se recupera. En un mercado donde la proporción de alquiler mensual subió casi 12 puntos porcentuales en un año, los costes de vivienda de los hogares jóvenes se acumulan como gasto en lugar de convertirse en patrimonio. Esta diferencia influye en las decisiones sobre el ahorro, el matrimonio y tener hijos. Por eso, las políticas públicas abordan por separado la vivienda de los jóvenes.

🗳️Política#

La factura llega en forma de índices de aprobación

En la encuesta de Gallup Korea de la primera semana de septiembre (del 1 al 3 de septiembre), el 40% aprobaba la gestión del presidente y el 51% la desaprobaba, los niveles de aprobación más bajo y de desaprobación más alto desde que asumió el cargo. La principal razón de desaprobación fue la política inmobiliaria, con un 23%. La política inmobiliaria también sigue entre los motivos de aprobación, con un 6%. La misma política es una razón de apoyo para unos y de oposición para otros.

Retroalimentación#

Los índices de aprobación reclaman la siguiente medida

Cuando cae la aprobación, el Gobierno vuelve a actuar sobre uno de los cuatro ejes anteriores. El plan de gestión de abril, la ampliación de las zonas reguladas de junio y la subida de tipos de agosto, separados por intervalos de dos meses, muestran esa secuencia. Solo el anuncio permitirá saber si el siguiente paso se centra en el crédito, los impuestos o la oferta. Pero, sea cual sea, vuelve a alguna casilla de este mapa. Aquí se cierra el ciclo.