首尔房价上涨时跟着变动的东西

📈价格信号#

两个指标指向同一方向

韩国房地产院周度调查显示，8月第五周（截至8月31日）首尔公寓买卖价格比前一周上涨0.22%，首尔全租价格也上涨0.21%。按民间指标房地产R114的统计，8月一个月首尔公寓价格上涨0.55%。全国方面，4月至7月涨幅不断扩大，8月首次收窄。上涨方向相同，但速度开始变化，这是本图的出发点。

🏦贷款监管#

先收紧资金闸门

政府最先动用的工具是贷款。金融委员会在2026年4月1日发布的《26年度家庭负债管理方案》中，把今年家庭贷款增长率目标定为1.5%。这低于去年的实际增速1.7%，也不到名义增长率预测值的一半。政策性贷款占比从30%降至20%，多套房持有者在首都圈和调控地区拥有的公寓，其抵押贷款原则上不再允许展期。

LTV从70%降到40%#

调控地区扩大后LTV降至40%

随着6月30日新增指定调控地区，自7月1日起该地区住房抵押贷款的LTV从70%降至40%。多套房持有者在首都圈任何地方的LTV都是0%。获得1亿韩元以上信用贷款的人，一年内不能在调控地区买房。首次购房和政策性按揭仍保留放宽至60%到70%的比例。

基准利率3.00%#

利率在监管之外另行推高成本

韩国银行基准利率7月16日升至2.75%，8月27日升至3.00%，连续两个月上调。压力DSR第三阶段自2025年7月起实施，计算贷款额度时已经假设了更高的利率。监管压低额度，利率推高利息，购买同一套房的月负担从两个方向同时加重。

🔑租赁#

全租转为月租

买不起房的需求被推向租房市场。国会对韩国房地产院资料的分析显示，2026年6月首尔公寓租赁合同中，包括带押金月租在内的月租占比为55.4%。一年前的6月为43.5%。全国非公寓住房中有78.8%是月租。随着调控地区连全租贷款也受到限制，靠全租撑下去的路也越来越窄。

全租价格上涨0.21%#

全租价格也一起上涨

同一周，首尔公寓全租价格上涨0.21%。全租房源转为月租后，剩下的全租变得稀缺。全租押金上涨，折算成月租的金额也随之上涨。在买不起房的人涌入的市场里，价格就是这样被推高的。

🏗️供给#

现在可入住的房子减少，开工增加

根据国土交通部7月住房统计，首尔1月至7月竣工（入住）量为20,916套，比去年同期的36,904套减少43.3%。同期开工19,507套，增加44.4%；许可28,634套，增加6.1%。这一时间差造成的空档，支撑着今明两年的租赁市场压力。

两到三年#

开工就是未来的入住

公寓从开工到入住通常需要两到三年。因此今年开工增加压不住今年的房价，而今年入住减少会立刻挤压租房市场。政策谈到供给时，需要分清说的是哪个时间点的供给，原因就在这里。

🎒年轻家庭#

冲击最先抵达的地方

当贷款额度收紧与月租上涨同时出现时，最先被压垮的是积蓄少、收入低的家庭。年轻的单人家庭就是典型。买第一套房，需要为降低的LTV多准备现金。买不了房，就要在月租占比过半的市场里每月流出现金。

首次购房#

第一套房的门槛

首次购房仍保留放宽后的LTV，但在总量目标被限定为1.5%的年份，银行会挑选放贷对象。收入越低，在DSR计算中额度越先被削减。即使政策把无房实际需求列为例外，关键在于这一例外能否在银行柜台变成真正的贷款。

月租占比55.4%#

月租每月都要付

全租虽然占用一大笔钱，但钱会回来；月租每月付出，一去不回。在月租占比一年内上升近12个百分点的市场里，年轻家庭的居住成本不是积累为资产，而是累积为支出。这一差别一直影响到储蓄、结婚和生育的决定。这也是政策单独处理青年住房问题的原因。

🗳️政治#

账单寄到支持率上

韩国盖洛普9月第一周调查（1日至3日）显示，总统施政好评率为40%，差评率为51%，好评率为就任以来最低，差评率为最高。差评理由第一位是房地产政策，占23%。在好评理由中，房地产政策也占6%。同一项政策，在一方是支持的理由，在另一方是反对的理由。

反馈#

支持率引出下一项政策

支持率一下降，政府就会再次触动上述四个轴中的一个。4月的管理方案、6月的调控地区扩大、8月的加息，每隔两个月接连出台，就是这个顺序。下一步是贷款、税收还是供给，要看发布才能知道。但无论哪一种，都会回到本图的某一格。这就是循环闭合的地方。